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Erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer bei An- und Weitervermietung eines Gebäudeteils zwecks Nutzung einer Dienstbarkeit

Die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer für Einnahmen aus der Vermietung von Grundstücken wird auch dann gewährt, wenn es sich bei dem vermieteten Grundstück nicht um ein eigenes, sondern um ein angemietetes Grundstück handelt und die Vermietung dieses angemieteten Grundstücks erforderlich ist, um eine Dienstbarkeit wirtschaftlich sinnvoll nutzen zu können. 

Hintergrund: Unternehmen, die nur aufgrund ihrer Rechtsform oder ihrer gewerblichen Prägung gewerbesteuerpflichtig sind, tatsächlich aber ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, können eine sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung beantragen. Der Ertrag aus der Grundstücksverwaltung und -nutzung unterliegt dann nicht der Gewerbesteuer. Relevant ist dies insbesondere für GmbH und für gewerblich geprägte GmbH & Co. KG, die Immobilien vermieten. Das Unternehmen darf dann aber keine weiteren Tätigkeiten ausüben; ausgenommen ist lediglich die Verwaltung eigenen Kapitalvermögens.

Sachverhalt: Die Klägerin war Untererbbauberechtigte des Grundstücks 9, und zugunsten der Klägerin als Untererbbauberechtigte des Grundstücks 9 war ein Wegerecht auf dem Nachbargrundstück 2 in Form einer Grunddienstbarkeit bestellt worden. Die Klägerin mietete das Nachbargrundstück 2 an und vermietete es zusammen mit dem Grundstück 9 an die S-GmbH. Das Finanzamt gewährte die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer nicht und begründete dies damit, dass die Klägerin nicht ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet habe. 

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der hiergegen gerichteten Klage statt: 

  • Die erweiterte Kürzung setzt die Verwaltung eigenen Grundvermögens voraus. Zum eigenen Grundvermögen gehört nicht nur das Grundvermögen, das zivilrechtlich im Eigentum des Unternehmers steht. Vielmehr gehören hierzu auch Grundstücke, an denen ein Erbbaurecht oder ein Untererbbaurecht besteht. Daher handelte es sich bei dem Grundstück 9 um ein eigenes Grundstück der Klägerin, da diese untererbbauberechtigt war.
  • Auch die Grunddienstbarkeit für das Wegerecht gehörte zum eigenen Grundstücksvermögen der Klägerin. Denn Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, gelten als Bestandteile des Grundstücks. Damit gehört die Grunddienstbarkeit zum Grundvermögen des Eigentümers des begünstigten Grundstücks 9. Da an diesem Grundstück ein Untererbbaurecht zugunsten der Klägerin bestellt war, gehörte die Grunddienstbarkeit zum Grundbesitz der Klägerin als Untererbbauberechtigte des begünstigten Grundstücks 9. 
  • Zwar wird die erweiterte Kürzung nur gewährt, wenn keine schädlichen Nebentätigkeiten ausgeübt werden; denn die Tätigkeit des Unternehmers muss sich auf die Verwaltung eigenen Grundbesitzes und eigenen Kapitalvermögens beschränken. Die Klägerin hat hingegen noch das Nachbargrundstück 2 angemietet und an die S-GmbH vermietet. Dies war ausnahmsweise aber nicht schädlich, weil ohne die Vermietung dieses Nachbargrundstücks 2 das auf dem Nachbargrundstück 2 liegende Wegerecht der Klägerin nicht wirtschaftlich sinnvoll hätte genutzt werden können. Für den Mieter war das Wegerecht auf dem Grundstück 2 wichtig, um die Anlieferung der Waren durchführen zu können. 

Hinweise: Es handelt sich um einen ungewöhnlichen Fall, der durch die Lage der einzelnen Grundstücke, das Wegerecht und die Untererbbauberechtigung geprägt ist und den man ebenso gut auch anders hätte entscheiden können. In der Regel ist der BFH nämlich sehr streng, wenn ein Unternehmen noch schädliche Tätigkeiten wie die An- und Vermietung fremden Grundbesitzes ausführt, und versagt die erweiterte Kürzung.

Der BFH hält es im aktuellen Fall für vertretbar, dass der geringe Umfang der Nebentätigkeit gewürdigt wird, wobei sich aus der Urteilsbegründung nicht deutlich ergibt, weshalb die Vermietung des Nachbargrundstücks 2 geringfügig gewesen sein könnte. Eine allgemeine Geringfügigkeitsgrenze lehnt der BFH aber auch weiterhin ab. Der Unterschied zwischen einer Geringfügigkeitsgrenze und einer geringfügigen Nebentätigkeit ist in der Praxis aber kaum nachzuvollziehen. 

BFH, Urteil vom 22.10.2020 - IV R 4/19; NWB

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Veröffentlicht am: 27. Januar 2021

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