Grunderwerbsteuer: Nutzungsvorbehalt des Grundstücksverkäufers erhöht die Bemessungsgrundlage

Behält sich der Verkäufer eines Grundstücks die unentgeltliche Nutzung des Grundstücks vor, stellt dies eine Gegenleistung für den Grundstückskauf dar, die die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer erhöht.

Hintergrund: Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer richtet sich grundsätzlich nach der Gegenleistung und damit nach dem Kaufpreis. Neben dem Kaufpreis gehören nach dem Gesetz aber auch Nutzungen, die sich der Verkäufer vorbehält, zur Gegenleistung.

Sachverhalt: Die Klägerin erwarb im Jahr 2012 ein parkähnliches Grundstück von V. Das Grundstück war mit mehreren Gebäuden bebaut, von denen drei genutzt wurden, während die übrigen Gebäude aufgrund ihres schlechten Bauzustands leer standen. Ein Kaufpreis wurde wegen des überwiegend schlechten Bauzustands der Gebäude nicht vereinbart; jedoch erhielt V das Recht, zwei der Gebäude zunächst für 30 Jahre unentgeltlich zu nutzen. Außerdem verpflichtete sich V zur Zahlung einer Ablösung für die Lasten des Grundstücks in Höhe von 100.000 €. Das Finanzamt setzte Grunderwerbsteuer fest und legte dabei als Bemessungsgrundlage den Nutzungswert für die beiden Gebäude zugrunde; den Nutzungswert setzte es mit ca. 491.000 € an. Das Finanzgericht (FG) gab der Klage statt, weil ein negativer Kaufpreis von 100.000 € vereinbart worden sei.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) hob das Urteil des FG auf und verwies die Sache zur weiteren Aufklärung an das FG zurück:

• Nach dem Gesetz gehören neben dem Kaufpreis auch die Nutzungen, die sich der Verkäufer vorbehält, zur Gegenleistung. An sich stehen die Nutzungen dem Käufer zu, sobald die Sache, d.h. das Grundstück, dem Käufer übergeben wird. Wird jedoch vertraglich vereinbart, dass die Nutzungen auch nach der Übergabe dem Verkäufer zustehen, ist dies ein geldwerter Vorteil, den der Käufer für den Erwerb der Sache hingibt.
• Die Nutzungen, die sich der Verkäufer vorbehält, gehen allerdings nicht in die Bemessungsgrundlage ein, wenn der Verkäufer hierfür eine angemessene Vergütung erbringt, also z.B. Miete für die Nutzung des Grundstücks zahlt.
• Durch Auslegung des Kaufvertrags ist zu ermitteln, ob sich der Verkäufer Nutzungen ohne angemessenes Entgelt vorbehalten hat. Im Streitfall hat die Klägerin dem V gestattet, zwei Gebäude für 30 Jahre unentgeltlich zu nutzen. Damit ist kein Entgelt vereinbart worden, so dass der Wert des Nutzungsrechts in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen ist. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass das Nutzungsrecht des V wertlos gewesen sein könnte; denn die beiden von V genutzten Gebäude wiesen - im Gegensatz zu den anderen Gebäuden - keinen schlechten Bauzustand auf.

Hinweis: Das FG muss nun den Nutzungswert für die beiden Gebäude ermitteln und hiervon die Zuzahlung des V in Höhe von 100.000 € abziehen. Die sich danach ergebende Summe ist die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

BFH, Urteil v. 5.12.2019 - II R 37/18; NWB