Spekulationsgewinn bei Verkauf eines unentgeltlich erworbenen Grundstücks

Wird ein Grundstück unentgeltlich erworben, kommt es für die Berechnung der zehnjährigen Spekulationsfrist auf den Zeitpunkt der Anschaffung durch den vorherigen Erwerber an. Ein unentgeltlicher Erwerb liegt vor, wenn kein Kaufpreis vereinbart wird und keine Verbindlichkeiten übernommen werden, sondern lediglich die Grundschulden übernommen werden und dem bisherigen Eigentümer ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht eingeräumt wird.

Hintergrund: Spekulationsgewinne sind steuerpflichtig. Ein Spekulationsgewinn entsteht bei Immobilien, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren angeschafft und mit Gewinn verkauft wird. Der Spekulationsgewinn ist nicht steuerbar, wenn die Immobilie selbst genutzt wurde.

Sachverhalt: Die Klägerin erhielt am 27.10.2004 von ihrer Mutter ein mit einem Haupt- und einem Nebengebäude bebautes Grundstück, das die Mutter im Dezember 1998 für 285.000 DM gekauft hatte. Die Klägerin musste keinen Kaufpreis an die Mutter bezahlen, jedoch die im Grundbuch eingetragenen Grundschulden in Höhe von 400.000 DM übernehmen; die Bankverbindlichkeiten, die den Grundschulden zugrunde lagen und die bereits teilweise getilgt waren, wurden von der Mutter fortgeführt. Außerdem trug die Klägerin für ihre Mutter und deren Lebensgefährten ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch ein.

Die Mutter wohnte anschließend mit ihrem Lebensgefährten im Hauptgebäude, die Klägerin im Nebengebäude. Im September 2007 verkaufte die Klägerin das Grundstück für 530.000 €. Von dem Kaufpreis tilgte die Klägerin die Restdarlehen der Mutter in Höhe von ca. 265.000 €. Das Finanzamt ging von einem Spekulationsgewinn von ca. 195.000 € aus. Dabei ließ es den Teil des Spekulationsgewinns, der auf das von der Klägerin selbstgenutzte Nebengebäude entfiel, steuerfrei.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab dem Finanzamt Recht:

• Die Klägerin hatte die Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist mit Gewinn veräußert. Zwar begann die Spekulationsfrist nicht mit dem Erwerb der Immobilie durch die Klägerin im Jahr 2004; denn die Klägerin hatte das Grundstück unentgeltlich erworben. Sie musste nämlich keinen Kaufpreis bezahlen und übernahm auch keine Darlehensverbindlichkeiten. Die Übernahme der Grundschulden stellte kein Entgelt dar, weil die Grundschulden nur die dingliche Sicherung für die Bankverbindlichkeiten waren, die von der Mutter weitergeführt wurden. Auch die Einräumung des Wohnrechts war kein Entgelt, sondern minderte lediglich den Wert des erworbenen Grundstücks.
• Maßgeblich für den Beginn der Spekulationsfrist war damit der Kauf durch die Mutter im Dezember 1998. Da die Klägerin das Grundstück im September 2007 verkauft hat, ist der Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, die im Dezember 2008 endete, erfolgt.
• Der Spekulationsgewinn ist nicht um die von der Klägerin nach dem Verkauf geleisteten Tilgungen an die Bank zu mindern. Denn hierbei handelte es sich weder um nachträgliche Anschaffungskosten noch um Veräußerungskosten. Nachträgliche Anschaffungskosten lagen nicht vor, weil die Klägerin die Bankverbindlichkeiten nicht übernommen hatte und die infolge der Tilgung erfolgte Löschung der Grundschulden die Nutzungsbefugnis der Klägerin nicht erweiterte. Ebenso wenig lagen Veräußerungskosten vor, da die Tilgung der Bankverbindlichkeiten nicht durch die Veräußerung veranlasst war.

Hinweise: Der Spekulationsgewinn war nicht steuerbar, soweit er auf das von der Klägerin bewohnte Nebengebäude entfiel, das etwa 1/3 der Nutzfläche ausmachte. Eine Selbstnutzung, die dazu führt, dass der Spekulationsgewinn nicht steuerbar ist, liegt auch dann vor, wenn die Immobilie nur zeitweilig bewohnt wird, sofern sie in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Auch Zweitwohnungen und Ferienwohnungen, die nicht zur Vermietung bestimmt sind, sowie Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung beruflich genutzt werden, lösen bei Verkauf keinen Spekulationsgewinn aus.

Die Tilgung der Bankverbindlichkeiten durch die Klägerin nach dem Verkauf behandelte der BFH wie eine steuerlich unbeachtliche Verwendung des Veräußerungserlöses.

BFH, Urteil v. 3.9.2019 - IX R 8/18; NWB