Grundstücksbewertung für Dachausbau, der nicht für Wohnzwecke genutzt werden darf

Ein ausgebautes Dachgeschoss, das bauordnungsrechtlich nicht zum Wohnen genutzt werden darf, tatsächlich aber zum Wohnen geeignet ist, darf wie ein normales Wohngebäude bewertet werden, wenn das Dachgeschoss vom Markt als Wohnfläche akzeptiert wird. Denkbar ist aber auch der Ansatz eines Zuschlags auf die Miete für die regulären Wohnräume.

Hintergrund: Einfamilienhäuser werden für Zwecke der Grundsteuer im Ertragswertverfahren bewertet. Dabei wird die vereinbarte Jahresrohmiete mit einem Vervielfältiger multipliziert. Bei Eigennutzung wird die übliche Miete als Jahresrohmiete angesetzt; gleiches gilt, wenn die vereinbarte Jahresrohmiete mehr als 20 % unter der üblichen Miete liegt.

Sachverhalt: Der Kläger kaufte 2009 ein Einfamilienhaus, das er mit seiner Familie selbst nutzte. Der Kläger baute das Dachgeschoss in zwei Räume mit insgesamt 32 m² aus. Die Dachgeschossräume waren niedriger als 2,30 m und durften daher bauordnungsrechtlich nicht zum Wohnen genutzt werden. Das Finanzamt stellte zum 1.1.2010 den Einheitswert auf 48.600 DM fest und legte dabei für den Bauteil 01 eine Miete von 3,20 DM/m² und für das nunmehr ausgebaute Dachgeschoss eine Miete von 4,90 DM/m² zu Grunde; dabei setzte es aber die Fläche des Dachgeschosses wegen der Dachschrägen nur zum Teil, nämlich im Umfang von 14 m², an. Im Klageverfahren machte das Finanzgericht (FG) die Kürzung der Fläche für das Dachgeschoss rückgängig, weil die Dachschrägen schon bei der Flächenberechnung durch den Architekten flächenmindernd berücksichtigt worden waren. In einem anderen Punkt hatte die Klage aber Erfolg, nicht jedoch hinsichtlich des ausgebauten Dachgeschosses. Insgesamt ergab sich so ein Einheitswert von 48.300 DM statt bislang 48.600 DM.

Entscheidung: Der BFH hielt den vom FG festgestellten Einheitswert von 48.300 DM für zutreffend und wies die Klage ab:

• Zu Recht hat das FG für die Fläche für das Dachgeschoss mit 28 m² angesetzt. Die Fläche betrug nämlich 32 m², wobei die Dachschrägen schon mit 50 % mindernd berücksichtigt waren, und diese Fläche war um einen sog. Einfamilienhausabschlag von 10 % auf 28 m² zu mindern.
• Ebenfalls zu Recht hat das FG für das Dachgeschoss eine übliche Miete von 4,90 DM/m² angesetzt. Die übliche Miete ist für diejenigen Flächen anzusetzen, die tatsächlich für Wohnzwecke genutzt werden können. Es kommt nicht darauf an, ob die Flächen auch für Wohnzwecke genutzt werden dürfen, weil sie z.B. zu niedrig sind.
• Allerdings gibt es keine klaren Regeln, wie die übliche Miete bei einer Wohnfläche, die tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden kann, bauordnungsrechtlich aber nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf, zu ermitteln ist. Dies hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, so dass sich allgemeingültige Regeln nicht aufstellen lassen.
• Entscheidend ist, welche Flächen vom Markt als Wohnflächen akzeptiert werden. Im Streitfall war der Ansatz einer üblichen Miete von 4,90 DM für das Dachgeschoss zulässig; denn dies entsprach dem Mietspiegel, da die Ausstattung des Dachgeschosses gut war. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass der Mieter eines Dachgeschosses mietrechtlich nicht zur Minderung berechtigt ist, wenn das Dachgeschoss zwar bauordnungsrechtlich nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf, die zuständige Behörde aber nicht einschreitet; eine Nutzungseinschränkung liegt dann nämlich nicht vor.

Hinweise: Alternativ kann es auch in Betracht kommen, dass für die Fläche, die bauordnungsrechtlich nicht genutzt werden darf, zwar keine übliche Miete angesetzt wird, dafür aber die übliche Miete für die übrigen Wohnräume, die bauordnungsrechtlich zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen, erhöht wird.

Die Wertfeststellung erfolgte im Streitfall noch auf den 1.1.1964. Zwar ist dieser Feststellungszeitpunkt nach dem Bundesverfassungsgericht verfassungswidrig; bis zu einer Neuregelung im Zuge der Grundsteuerreform dürfen die bisherigen Regelungen und damit auch der Feststellungszeitpunkt des 1.1.1964 für die alten Bundesländer noch angewendet werden.

BFH, Urteil vom 18.9.2019 - II R 15/16